Taxe sur les logements vacants 2027 : êtes-vous concerné ?

1. TVLH 2027 : ce qui change réellement

L'article 108 de la loi de finances pour 2026 crée une taxe unique sur les logements vides, la Taxe sur la Vacance des Locaux d'Habitation, désignée par son acronyme TVLH, codifiée au nouvel article 1406 bis du Code général des impôts. Elle entre en vigueur au 1^er janvier 2027 et absorbe les deux dispositifs qui existaient jusqu'à présent, la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), qui disparaissent à cette date. Le texte de référence est consultable sur Légifrance.

La réforme porte sur trois éléments. D'abord, le barème de base reste inchangé en zone concernée : 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, 34 % à partir de la deuxième. Ensuite, le plafond de majoration que les communes peuvent voter est significativement relevé, jusqu'à 30 % puis 60 % en zone tendue, et jusqu'à 50 % hors zone tendue pour les communes qui instituent la taxe sur leur territoire. Enfin, les délibérations communales relatives à l'ancienne THLV cessent automatiquement de produire effet au 1^er janvier 2027, ce qui a obligé les communes souhaitant maintenir ou instaurer une taxation locale à redélibérer avant l'échéance fixée.

Une précision importante a été apportée par le Gouvernement dans sa réponse à la question écrite n° 10073 au Sénat, publiée au Journal officiel du 22 octobre 2026 : les années de vacance antérieures à l'entrée en vigueur de la TVLH sont prises en compte. Ainsi, en zone concernée de plein droit, un logement vacant depuis au moins deux ans au 1^er janvier 2027 pourra être imposé dès cette date au taux de 34 %, voire davantage si la commune a voté une majoration applicable. Cette lecture du texte lève l'ambiguïté qui subsistait sur l'articulation entre la première année d'imposition et la vacance antérieure.

2. Quelles communes sont concernées

Il existe une confusion fréquente qu'il est utile de lever d'entrée. Le zonage ABC (A bis, A, B1, B2 et C), utilisé notamment pour le prêt à taux zéro et certains dispositifs d'investissement immobilier, est distinct du zonage fiscal applicable à la TVLH. La liste des communes relevant automatiquement de la TVLH est fixée par un décret spécifique. Le reclassement d'une ville en zone B1 au titre du zonage ABC ne suffit donc pas à l'intégrer automatiquement dans le champ de la TVLH de plein droit.

Le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 définit le périmètre des communes concernées de plein droit. Il reprend les grandes agglomérations historiquement classées zone tendue au sens de la TLV, et y ajoute une seconde catégorie de communes particulièrement marquées par la pression immobilière ou par une proportion élevée de résidences secondaires, notamment sur les façades littorales et dans les zones touristiques. Dans ces communes, la TVLH s'applique sans qu'aucune délibération locale ne soit nécessaire.

Dans les autres communes, la TVLH n'existe que si une délibération communale a été prise pour l'instituer à titre facultatif, dans la limite d'un taux de 50 % de la valeur locative, applicable aux logements vides depuis au moins deux ans. Nombre de communes, y compris hors du zonage de plein droit, ont saisi cette possibilité en 2026 pour taxer les logements vacants sur leur territoire. Nous intégrons la vérification du statut de la commune (inscription dans l'annexe du décret ou existence d'une délibération locale) lors de nos premiers échanges avec un propriétaire, pour déterminer sans ambiguïté si son bien tombe ou non dans le champ de la taxe.

Si vous détenez un logement vide, un diagnostic rapide permet de poser les enjeux et d'évaluer les alternatives. Nous proposons cette première estimation gratuitement, sans engagement.

3. Combien peut coûter un logement vacant

Pour un propriétaire dont le bien entre dans le champ d'application, la mécanique est simple. L'administration fiscale retient la valeur locative cadastrale, celle qui sert déjà à établir la taxe foncière, et y applique le taux de la TVLH. Pour une valeur locative de 5 000 €, cela représente environ 850 € la première année et 1 700 € dès la deuxième année au barème de base. Si la commune a voté la majoration maximale autorisée, la facture annuelle peut atteindre 3 000 € à partir de la deuxième année de taxation, et ce par logement, chaque année, tant que le bien reste inoccupé.

Au-delà de la fiscalité, un logement vacant continue de supporter des charges fixes sans générer de revenus. Assurance, taxe foncière, charges de copropriété et entretien représentent autant de dépenses à intégrer dans la réflexion patrimoniale.

4. Logement vacant, résidence secondaire et meublé touristique : les différences fiscales

C'est la section qui compte le plus, car elle détermine ce qu'un propriétaire peut vraiment faire face à la TVLH. Selon l'affectation et les conditions d'exploitation du logement, différentes impositions peuvent s'appliquer, et certaines peuvent se cumuler.

Le logement vacant au sens strict est un local non meublé ou insuffisamment meublé, habitable mais effectivement inoccupé depuis au moins un an en zone concernée de plein droit, ou deux ans ailleurs si la commune l'a votée. C'est cette catégorie, et uniquement celle-ci, qui relève de la TVLH. Un logement occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de la période de référence en est exclu.

La résidence secondaire est un logement meublé, utilisé de temps en temps par son propriétaire, qui n'en fait pas sa résidence principale. Elle relève de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS), et non de la TVLH. Les communes classées en zone tendue peuvent voter une majoration de cette taxe d'habitation allant de 5 % à 60 %.

Le meublé de tourisme est un logement meublé proposé en location saisonnière. Il relève d'un régime fiscal spécifique : imposition des revenus en BIC (micro-BIC avec abattement forfaitaire ou régime réel simplifié avec amortissement). Il peut également être soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE) selon les modalités d'exploitation, et à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires si le propriétaire conserve une jouissance personnelle du bien, même limitée à quelques jours dans l'année. Le passage en location meublée touristique peut faire sortir le bien du champ de la TVLH, sous réserve que le logement soit effectivement et suffisamment meublé, sans pour autant supprimer les autres obligations fiscales attachées à son statut. La fiche TVLH de Service-Public.fr détaille les critères retenus par l'administration.

L'intérêt de la mise en location saisonnière ne réside donc pas uniquement dans la sortie du champ de la TVLH. Il repose avant tout sur la possibilité de transformer un bien inutilisé en source de revenus, dans un cadre fiscal et juridique différent, tout en conservant une souplesse d'occupation que ne permet pas un bail d'habitation classique. La TVLH joue ici un rôle de déclencheur de réflexion. L'arbitrage réel se fait sur la rentabilité attendue du projet locatif et sur la cohérence avec la stratégie patrimoniale du propriétaire.

5. Trois solutions pour valoriser un logement inoccupé

Face à la TVLH 2027 et aux coûts de la vacance, trois trajectoires réalistes se présentent.

Vendre reste une option, en gardant à l'esprit que les délais s'allongent sur beaucoup de secteurs et que la décote peut être significative pour un bien sans travaux récents, en particulier depuis l'interdiction de mise en location des logements classés G au DPE depuis 2025 et avant l'extension aux classes F prévue pour 2028. Cette interdiction n'empêche pas la vente, mais elle pèse sur la valorisation.

La mise en location longue durée permet de mettre fin à la situation de vacance, dès lors que le logement est effectivement occupé au 1^er janvier et que les conditions fiscales sont réunies. Elle génère un revenu régulier, sous les contraintes du bail d'habitation, du DPE et, dans les communes concernées, de l'encadrement de l'évolution des loyers, voire du plafonnement par loyers de référence lorsque celui-ci est en vigueur. Le rendement effectif dépend du prix d'acquisition, de l'état du bien et du secteur.

Exploiter en location meublée touristique transforme le bien en meublé de tourisme régulièrement déclaré. Cette option sort le bien du champ de la TVLH par bascule de régime, sous réserve que le logement soit effectivement et suffisamment meublé, et préserve la possibilité pour le propriétaire de disposer de son bien selon les règles contractuelles et les réservations déjà confirmées. La location saisonnière peut générer des recettes brutes supérieures à celles d'une location longue durée, en contrepartie de frais d'exploitation plus élevés, d'une plus forte saisonnalité et d'une coordination opérationnelle plus exigeante, ce qui justifie le recours à un opérateur professionnel.

6. Quel revenu espérer d'une location saisonnière

À titre de simulation illustrative, prenons un bien de type T2 ou petit T3 confortable, meublé avec soin, situé dans un secteur à demande touristique soutenue. Sur douze mois, nous retenons l'hypothèse de 155 nuitées louées à un prix moyen de 88 € la nuit, net des commissions des plateformes de réservation et hors prestations de ménage facturées séparément aux voyageurs. Cette hypothèse correspond à des paramètres réalistes pour un bien bien positionné, sans préjuger du résultat effectif de chaque logement.

Le calcul se pose simplement. Recettes locatives hypothétiques : 155 nuitées × 88 € = 13 640 €. Commission de coordination Beaudet Conciergerie (25 % sur le net après plateformes) : moins 3 410 €. Recettes après commission : 10 230 €.

Ces 10 230 € sont des recettes après commission, avant autres charges d'exploitation et fiscalité. Le propriétaire doit encore couvrir, selon le montage retenu, la taxe foncière, l'assurance propriétaire non occupant, les consommables et abonnements à sa charge, l'éventuelle CFE, l'éventuelle THRS, puis l'imposition de ses revenus locatifs au régime fiscal choisi. Nous recommandons systématiquement, lors du diagnostic initial, de poser une projection complète intégrant ces trois niveaux, de la recette brute à la trésorerie réellement perçue, pour éviter tout malentendu.

Les niveaux atteignables varient selon la localisation, le positionnement produit, la qualité de la commercialisation et les contraintes locales d'urbanisme. Nous pouvons présenter des exemples anonymisés de logements comparables lors de notre étude.

7. Pourquoi confier l'exploitation à Beaudet Conciergerie

Notre offre repose sur trois piliers que nous présentons de manière claire à chaque propriétaire intéressé.

Valorisation du patrimoine

Nous étudions chaque logement avec une double lecture, locative et patrimoniale, et nous remettons une estimation des recettes réalistes par mode d'exploitation (longue durée, saisonnière, mixte). Cette étude inclut une vérification des contraintes réglementaires locales applicables, notamment les éventuelles autorisations de changement d'usage, les quotas communaux et les règles de copropriété.

Exploitation opérationnelle

Nous coordonnons la photographie du bien, la rédaction et la mise en ligne des annonces sur les principales plateformes (Airbnb, Booking et le réseau Expedia Group qui inclut Vrbo et Abritel), la tarification ajustée aux dynamiques locales de chaque territoire (événements, saisonnalité, flux touristiques), la coordination des séjours, l'accueil des voyageurs, les prestations de ménage, le linge et la maintenance de premier niveau. Le propriétaire reçoit un reporting mensuel clair avec les nuitées, les recettes brutes, la commission appliquée et les recettes qui lui reviennent avant charges et fiscalité.

Flexibilité patrimoniale

Un meublé de tourisme n'est pas un bail d'habitation. Le propriétaire conserve la possibilité de disposer personnellement de son logement selon les conditions contractuelles convenues, dans le respect des réservations confirmées. Il peut se réserver certaines périodes à la saison qui lui convient, prêter ponctuellement le bien, ou décider d'arrêter l'activité.

Avant toute signature, nous vérifions avec le propriétaire les spécificités locales de sa commune (règles d'enregistrement, éventuels contingentements, règlement de copropriété) et nous calons le cadre contractuel sur le périmètre exact de nos missions, conformément à la réglementation applicable à notre activité.

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